Banken bereiten Negativzinsen für Immobilienkredite vor

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Immobilienfinanzierung

Negativzinsen für Immobilienkredit – Bank beteiligt sich an der Hausfinanzierung

Zinsen sind ganz allgemein der Gewinn des Geldgebers dafür, dass er dem Kreditsuchenden Geld leiht. Das ist ein seit jeher bewährtes und ganz normales Geschäft. Der Häuslebauer braucht Fremdkapital, um das Eigenheim bauen und anschließend bewohnen zu können. Das Immobiliendarlehen bekommt er vorzugsweise von der Hausbank. Die kennt seine wirtschaftliche, familiäre sowie berufliche Situation und kann ihr Risiko, das sogenannte Kreditausfallrisiko anhand der bankeninternen Kreditvergaberichtlinien einschätzen. Grundsätzlich gilt: Je größer das Risiko für die Bank, desto höher der Effektivzinssatz für den Immobilienkredit.

Soweit so gut!

Ob es zukünftig so bleibt wie es bisher immer war, das wird mittlerweile nicht nur in Bankenkreisen bezweifelt. Die Runde macht neuerdings der Negativzins auf Baufinanzierungen wie den Hausbau oder den Kauf der Eigentumswohnung.

Im Grunde genommen ist es eine verkehrte Welt:

  • Zinsen werden vom Schuldner als Kreditnehmer an den Gläubiger als Kreditgeber bezahlt
  • Negativzinsen hingegen werden vom Gläubiger als Kreditgeber an den Schuldner als Kreditnehmer gezahlt
  • Der Gläubiger bekommt weniger zurückgezahlt als er dem Schuldner auszahlt
  • Negativzinsen wirken sich aus Sicht des Darlehensgebers zu Lasten der Tilgung aus
  • Rechnerisch kostet den Kreditnehmer das Immobiliendarlehen buchstäblich nichts
  • Der Bauherr bekommt zwar kein Geld geschenkt, erhält mit dem Negativzins jedoch einen finanziellen Bonus dafür, dass er das Darlehensangebot der betreffenden Bank überhaupt annimmt

Das wäre eine wirtschaftlich verkehrte bis wirklich verrückte Welt – wenn es denn so kommt!

Ursache und Schuld liegen bei der EZB-Niedrigzinspolitik von Mario Draghi

In die Amtszeit des italienischen EZB-Präsidenten Draghi, die im November 2019 endet, fällt die europaweite Niedrigzinspolitik, vielfach auch Politik des billigen Geldes genannt. Gemeint ist damit das Absenken des allgemeinen Zinsniveaus im EU-Währungsraum, und zwar derzeit bis auf null Prozent. Das ist dann die Nullzinspolitik. Wenn der Leitzins, beispielsweise der Einlagenzins unter null liegt, dann ergibt sich daraus die Minus- beziehungsweise eine Negativzinspolitik.

  • Wer Geld verleiht, der muss dafür bezahlen
  • Wer Geld bei der Bank spart, der muss ebenfalls dafür bezahlen; auch Banken an Banken

Ob sich diese Situation der Niedrig- respektive Negativzinspolitik unter der designierten Nachfolgerin Christine Lagarde alsbald ändert, das wird zurzeit bezweifelt und bleibt dahingestellt. Der Amtswechsel ist im November 2019, zeitgleich mit dem Amtsantritt der neuen EU-Kommission unter der Leitung von Ursula von der Leyen.

Wohneigentum schaffen war noch nie so günstig wie jetzt

In diesen Monaten ist es überhaupt kein Problem, auch bei einer mehrjährigen Zinsbindung eine Immobilienfinanzierung mit einem Zinssatz von 0,10 bis 0,40 Prozent aushandeln zu können. Und spätestens seit dem Halbjahreswechsel wird hier und da, wenn auch noch klammheimlich, die Nullgrenze um einige Zehntelprozent unterschritten. Das ist zwar noch nicht, könnte aber durchaus die Regel werden. Immerhin folgen die Baugeldzinsen, wenn auch mit einer zeitlichen Verzögerung kurz über lang den Renditen von Bundesanleihen und Pfandbriefen.

Wenn einer den Anfang macht ziehen die anderen nach

An und für sich wartet einer auf den anderen, sprich eine Bank oder Sparkasse auf die andere. Man kann es als Novum oder als Dammbruch bezeichnen, wenn der Bauherr für sein sechsstelliges Immobiliendarlehen nicht nur keine Zinsen, sondern on top auch noch weniger Tilgung bezahlt.

Bei einem rechnerischen Negativzinssatz von 0,5 Prozent und einer Tilgung von 3 Prozent würden tatsächlich nur 2,5 Prozent gezahlt werden, vergleichbar mit einem Disagio in umgekehrte Richtung. Im Straßenverkehr wäre das ein klassisches Falschfahren.

Dazu einige aktuelle Meinungen bundesweiter Finanzdienstleister

Der Vertreter einer der großen deutschen Privatbanken

Wir wollen alles daran tun, um die Null zu halten. Wenn uns die zukünftige Wettbewerbssituation keine andere Wahl lässt, dann werden auch wir handeln und mit einem negativen jährlichen Effektivzinssatz arbeiten.

Der Vorstandsrepräsentant eines anderen Kreditinstitutes

Für uns ist eine sowohl anspruchsvolle als auch kostenträchtige Herausforderung die IT-Umstellung auf die negative Tilgung. Unsere Tilgungspläne sind klassisch-konservativ, sprich auf Habenzinsen ausgerichtet. Technisch ist jedoch alles möglich, auch die Darstellung einer Baufinanzierung mit Negativzinsen.

Ein Finanzierungsvermittler erklärt

In Anbetracht des von uns aus gar nicht zu beeinflussenden Tempos des Zinsrückganges geht es darum, aus Wettbewerbsgründen auf jeden Fall vorbereitet zu sein. Als Stichpunkt kann durchaus der Jahreswechsel gelten, der gleichzeitig auch der Start ins neue Jahrzehnt ist. Ich bin ausgesprochen gespannt darauf, wie die Situation zehn Jahre später auf der Schwelle zum dann folgenden Jahrzehnt sein wird. (Finanziero)

Stefan Kennerknecht, einer der Vorstände der Europace AG aus Berlin

Als B2B-Hypotheken-Plattform können wir schon heute negative Einstände handhaben. Auf unserer Plattform ist der Weg hin zu einem Negativ-Gesamteffektivzins nicht weit. Immerhin werden über europace.de die Finanzierungen von rund 400 Kreditinstituten und Finanzdienstleistern abgewickelt.

Ebenso große Meinungsverschiedenheit wie Meinungsvielfalt

In der heutigen Zeit gibt es vergleichbar viele Meinungen dazu, dass es zu keinen Immobilien-Negativzinsen kommen wird. Beide Seiten haben ihre guten Argumente, und beide sehen die Lage durchaus realistisch. Ganz zweifellos ist die Nullzinsgrenze nicht nur eine optische, sondern auch eine psychologische Hürde. Sie wird nur und ausschließlich dann genommen, wenn der Wettbewerb sich selbst keine andere Wahl lässt.

Banker sind kühle Rechner und von Haus aus auf Profit bedacht. Für sie gilt es in diesem Fall abzuwägen, was unterm Strich finanziell ungünstiger ist:

  • das Bezahlen von Strafzinsen für ein Geldparken bei Bundesbank und EZB oder
  • die Darlehensvergabe zur Immobilienfinanzierung mit einem Negativzins

Ziel der EZB ist es, durch Strafzinsen die Kreditvergabe ganz allgemein zu forcieren. Wenn auch in geringem Umfange, so ist die Verlustmarge bei einer Immobilienfinanzierung mit Negativzinsen nicht so ungünstig, oder anders gesagt günstiger als die Bezahlung von Strafzinsen.

Die Bank gewinnt und hält mit ihrer Kreditvergabe den Kreditnehmer als Dauerkunden. Mit dem lassen sich vielfältige anderweitige Geschäfte machen, an denen verdient wird. Über die Jahre hinweg kann auf Euro und Cent ausgerechnet werden, wie lukrativ sich der Kunde für die Bank entwickelt. Dazu reicht ein mit Excel geführtes Konto. Girokonto mit Gebühren, Dispo-Kredit mit Sollzinsen, Kreditkarte mit bonitätsabhängigem Kredit, Wertpapierdepot sowie weitere Angebote bis hin zur Altersvorsorge sind denkbare Einnahmemöglichkeiten. Sie lassen sich nur dadurch realisieren, dass die Bank mit der Kreditvergabe am Wirtschafts- und Geschäftsleben teilnimmt anstatt ihr Geld gegen Strafzinsen zu bunkern. EZB und Bundesbank sind keine mit dem Bauherrn vergleichbaren Geschäftspartner. Bekanntermaßen wechselt der Bundesbürger seine Bank nur höchst ungern und selten. Wo er einmal ist dort bleibt er auch, nicht selten Zeit seines Lebens.

Fazit zu Habenzinsen vs. Negativzinsen für die Immobilienfinanzierung

  • Aktuelle Daten der Deutschen Bundesbank gehen wenige Monate vor dem Jahrzehntwechsel bei ausstehenden Immobiliendarlehen mit einer bis zu fünfjährigen Restlaufzeit von einem durchschnittlichen Effektivzinssatz von 1,80, und bei einer längeren Restlaufzeit von bis zu 2,3 Prozent aus. Das ist noch weit entfernt von Nullprozent
  • Die Zeit arbeitet gegen die Banken und Sparkassen nach unten in Richtung Zinssenkung und nicht umgekehrt zu einer Zinserhöhung hin.
  • Bekanntermaßen laufen die gutverzinsten Zinsbindungsfristen kurz über lang aus. Für den Darlehensgeber heißt das: Vorbei ist vorbei.
  • Beim Aushandeln der Anschlussfinanzierung mit einer neuen mehrjährigen Zinsbindungsfrist muss der bisherige Kreditgeber Konzessionen machen, sprich den Zinssatz deutlich senken.
  • Tut er das nicht, dann wird sich der Immobilienbesitzer für eine komplette Umschuldungsfinanzierung entscheiden, und zwar bei einer neuen Bank mit einem neuen Effektivzins bis hin zum Negativzins.

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